更多城市试点征收房地产税已近在眼前

来源：景晖聊财经企鹅号

　　为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，2021年10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　1、为什么要加快改革试点?

　　景晖智库首席经济学家胡景晖表示：2017年以来，我们在坚持房住不炒，加强宏观调控，平抑房价过程的同时，也产生了各地房地产市场降温、土地出让金收益明显下降的连锁反应，短期来看，是地方财政土地出让金收入的减少，但从长期来看，要想从根本上达到房住不炒、平抑房价的宏观调控目标，那就得从根本上解决土地财政的问题。

　　大家都清楚，当下大部分地方政府一半儿左右的财政收入基本上都依赖于土地出让金，而解决土地财政问题的根本性解决方案，就是要为地方政府找到一个能够替代土地出让金的收入来源，找到了稳定的替代性收入来源，我们才能够从根本上解决土地财政问题，只有解决了土地财政问题，才能够从根本上平抑房价，实现房住不炒，那现在来看，房地产税就是最佳的替代解决方案之一。

　　从地方政府的财政收入来源讲，主要由三部分构成：

　　第一个主要收入来源：税收，包括了企业纳税和个人纳税。但是现在为了促进消费升级也好，为了拉动经济也好，个人和企业的税收不可能进一步增加，反而还会适度的降低或减免。

　　第二个主要收入来源：国资下属企业上交利润。但是从近几年的经济态势来看，持续且较高的利润增长和利润贡献也不大可能。

　　第三个主要收入来源：土地出让金收入。一方面，近几年受楼市调控影响，土地出让金收入持续减少，另一方面，从中长期来看可出让的国有建设用地越来越少，土地出让金收入越来越少将是大趋势。

　　基于以上原因，尽快试点、立法并正式落地推出房地产税，来替代日渐枯竭的土地出让金是迫在眉睫的。

　　2、怎么看重庆和上海的房产税试点?

　　早在10年前上海和重庆就已经开始试行房产税，那为什么还要授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作呢?

　　胡景晖认为，在重庆和上海实行的所谓的房产税，并不是未来我们真正意义上的房地产税。因为这两地的房产税征收要么只针对增量，要么只针对豪宅，其实，未来真正意义上的房地产税应该是居住和非居住类、增量和存量全部都要征税的，当然有可能授权各地方政府以家庭为单位，每个人头豁免一定的平米。所以，本次试点也说明现在上海和重庆的房产税并不是真正的房地产税。

　　这次人大常委会决议中明确指出：居住和非居住类的各类房地产都是征税对象。由于根据现行相关法律，非居住类的商业用房，一直就是在征收房产税的，居住类房屋只是暂时豁免而已，所以未来房地产税的推出，主要针对的就是居住类的房屋。只不过在具体的征收细节方面，比如估值、税基、税率、豁免面积等，要重新制定标准。

　　3、房地产税是不是越来越近了?

　　景晖智库首席经济学家胡景晖表示：从本次人大常委会的决议中可以看到，关于房地产税的上位法出台很有可能是5年之后的事情，但这并不影响参与到改革试点中来的城市率先征税，房地产税的征收已经近在眼前。

　　过往管理层对房地产税有个“12字”定调，即“立法先行，稳步推进，充分授权”。从本次人大决议来看，未来房地产税的上位法一定是全国人大要制定的，但从历法周期和立法程序上来讲，会比较长。

　　所以，这次为什么授权国务院去搞改革试点，

　　一是要加速房地产税的推出，不能完全等着全国人大走完立法程序后再去落地执行，这样时间周期太长;

　　二是在立法过程中，也需要改革试点的实际经验反馈让立法更接地气;

　　三是在改革试点过程中为立法收集有益经验的同时，还可以尽快弥补地方政府财政收入的不足。

　　4、房地产税能降房价吗?

　　过往我们在住宅的持有环节是零税收，房地产税出台后在持有环节加税的同时，理论上来讲交易环节应该减税，那么一旦持有环节加税，交易环节减税，实际上，就能够倒逼那些空置闲置的房屋进入二级市场流通，增加出售房源的供应，减少住宅闲置，这对交易市场是利好。长期来看，既弥补了地方财政的收入不足，又通过促进增加房源供应，活跃了二级市场，平抑了房价，且为未来立法积累经验，所以本次人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作非常及时。

个人和房企应重点关注的房地产税五大核心问题及影响

　　自2008年爆发金融危机后中央在2009年所出台的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中首次提出“深化房地产税制改革，研究开征房地产税”并于2010年开启在上海和重庆的试点。

　　时间来到2021年10月16日，当天所出版的第20期《求是》杂志发表了中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章提出：“要合理调节过高收入，完善个人所得税制度，规范资本性所得管理。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”至此，房地产税确定再次迎来试点。

　　2021年10月23日，新华社所发布的《全国人大常委会关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》(以下简称为“决定”)在社会上引起了广泛关注，决定指出：“为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。”

　　终于，这次狼真的要来了!靴子真的要落地了!

　　很明显，房地产税的开征这次被提到关乎共同富裕的国家战略高度，同时也是在二次分配中将发挥关键作用的税收调节工具。那么问题来了，房地产税的试点开征需要关注哪些问题和哪些影响呢?本期税明大道的专家团队为各位带来如下解读：

　　01、房地产税的试点开征可能在哪些城市开展

　　税明大道解读：

　　从房地产税开征的政策性目的来看，房地产税从中长期视角来看，一方面是通过税收调节作用来限制房地产投机以实现稳定房价、地价和促进房地产市场健康稳定发展;另一方面则是促使地方政府职能转变并助力其减轻对土地财政的过渡依赖，缓解地方财政压力。

　　所以从这个角度来看，过去一年房市上涨幅度和增速较高较快，供需矛盾较大以及土地财政依赖程度较高的热点省份城市将会更大概率被纳入本次房地产税的试点范围。尤其是粤港澳地区、长三角等能级较高的地区城市。

　　我们判断，抛开已经有部分试点经验的上海和重庆，像北京、深圳、广州、海南、浙江(包括杭州、宁波等)、武汉等房市热点城市极可能在本次试点中被纳入试点范围。当然也不排除为了扩大试点城市的代表性，在后续再选择一、二、三、四、五线城市中有代表性的城市列入试点。

　　02、房地产税的征税对象如何理解

　　税明大道解读：

　　根据“决定”的第一条，试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

　　首先试点房地产税的征税对象排除了农村宅基地及其上依法拥有的住宅，所以像广州、深圳这些农村集体经济组织及其村民拥有大量宅基地和私宅的城市，社区股份公司及其村民依法所保有的该类房产暂时获得了一道免“税”金牌。

　　但是也要关注到，决定中针对农村宅基地有两个细节：一是强调依法拥有的，那么如果是农村集体经济组织及其村民在非法占有的土地上建设的私宅和在合法用地上建设的非法住宅原则上都应纳入征税范围，比如像深圳大量非农建设用地、征返用地以外由社区股份公司及其村民占用的未征转土地及上盖私宅;二是强调住宅性质，这意味着像厂房等非住宅房产需要被纳入房地产税的征税范围。当然了，各地区的一些特殊历史问题应会在试点文件及后续执法实操中得到进一步的明确。

　　其次，决定中明确居住用和非居住用的各类房产都将纳入房地产税的征税范围，实践中包括住宅、公寓、办公、商业和产业研发用房等各类房产。但是我们也要注意到，决定第一条结尾提到说“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。”这条规定可能预示着后期国务院出台的房地产税办法将更多针对住宅、公寓等居住型房产，而像办公、商业和产业研发用房等非居住性的房产可能仍然按照目前房产税从价计征和从租计征的规则以及土地使用税的规定进行征税。可以放心的是，非居住性的房产原则上是不会重复征税的。

　　03、房地产税的计税依据和税率将如何设定

　　税明大道解读：

　　很多人关注到本次房地产税的试点会不会参考上海重庆的试点方式和经验，事实上从实践结果来看，上海重庆的房地产税试点经验并不成功，原因主要是由其在税制设计上“税基过窄、税率设置低、税收优惠覆盖面过大”的特点所导致的。

　　税基方面，上海的试点政策只针对增量房，未将存量房纳入征税范围，并给予户籍居民首套免征的优惠。而重庆虽然有所不同，既针对增量也针对存量，但是重庆将征税范围限缩在高档住房，征税面实际上比上海还窄。

　　税率方面，上海的试点政策根据应税房产价值的不同分别采用0.6%和0.4%的优惠税率，重庆则针对在渝的“三无人员”(即无户籍、无企业、无工作)的新购首套及以上的普通住房适用0.5%的税率以及对高档住房和独栋商品房依据住房价格适用0.5%至1.2%的税率。

　　税收优惠方面，上海的试点政策对上海居民实行人均60平方米的免征面积，同时对购新售旧、成年子女以及高层次人才的唯一住房给予免税待遇。重庆的“三无人员”在满足有户籍、有企业和有工作任一条件后即可免征，同时试点前存量独栋住宅免征面积为180平方米，试点后新购独栋和高档住房免征面积为100平方米。

　　计税依据方面，上海和重庆均采用房屋市场价格作为征税的计算基础，与国际上所采用的房屋评估价值标准仍有些许出入。

　　上海、重庆房地产税试点征收政策核心内容汇总如下：

　　从上海和重庆的试点政策实施结果来看，大部分专家认为沪渝的房地产税试点并不理想，两地的试点并没有起到实现收入再分配的政策目标，原先在税制设计与国际上“宽稅基，低税率”的房地产税设计特点存在较大出入。所以可以预见到的是，接下来房地产税的试点政策在税制设计上可能会在上海和重庆的试点经验上实行升级。

　　我们预计税基方面会重点将存量房产加入计税基数;税率方面可能会借鉴沪渝的分档税率(毕竟目前有着共同富裕和收入二次分配的大背景);计税依据方面可能会参照国际通行惯例采用房屋评估价值作为基准(有可能会直接采用国土和房产管理部门主导的二手房指导价);至于税收优惠方面上海的首套和人均免征面积可能会被重点借鉴，但可能会进行优化设计。

　　04、房地产税的试点实施保障基础是什么

　　税明大道解读：

　　自2016年以来，中国政府在技术层面已经逐步完成和解决了全国不动产权统一登记、全国住房信息联网与跨部门共享协调机制、产权自动续期、完善房屋评估系统、个人征信系统管理与自然人税收征管系统建立等问题。

　　所以从技术层面来看我们需要注意到，实际上房地产税的实施已经具备一定的保障基础。所以也难免有很多人非常关心说自己如果在全国范围内有多套房产，本次如果所在城市被纳入试点范围是否会被联网统算统征的问题。

　　从设计上来看，房地产税主要是地方税，财政收入归地方政府。试点时期主要针对试点城市的房产进行征收，所以暂时可能不会出现跨地区联网计算的问题。

　　05、房地产税的试点实施对于开发商的项目运营可能会产生哪些影响

　　税明大道解读：

　　本次“决定”中明确指出居住用和非居住用等各类房地产将纳入房地产税的征税范围，对于开发商而言，未来在试点城市涉足城市更新、土地整备利益统筹、留用地开发和其他类型的村企合作项目时，将可能产生如下影响：

　　1)项目推动障碍加大。由于本次“决定”提出农村宅基地及地上住宅不纳入征税范围，所以对于涉及大量村集体资产的村企合作项目，考虑到未来保有物业环节的税收成本，社区股份公司及其村民可能会降低参与合作改造的意愿。

　　2)前期资金压力加大。对于社区股份公司及其村民来说，即使愿意与开发商达成合作改造意向，但是相比房地产税试点前，试点后社区股份公司和村民对于拆迁补偿的需求将可能更多地从产权置换转移到货币补偿上来。在目前房地产融资环境越来越严和融资难度越来越大的背景下，无疑会进一步加大开发商前融的压力和运营成本。加之考虑到像深圳这种在实施城市更新时涉及货币补偿需要进行资金监管的城市，房地产税的试点对于开发商产生的资金影响会进一步加大。

　　来源：税明大道   作者：傅吉俊团队