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财政部税务总局公告2022年第3号关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告

admin 2022年10月12日财政部税务总局公告2022年第3号

财政部税务总局关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告

财政部税务总局公告2022年第3号 2022-01-26

　　为支持基础设施领域不动产投资信托基金(以下称基础设施REITs)试点，现将有关税收政策公告如下：

　　一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定;原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。

　　二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。原始权益人通过二级市场认购(增持)该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。

　　三、对基础设施REITs运营、分配等环节涉及的税收，按现行税收法律法规的规定执行。

　　四、本公告适用范围为证监会、发展改革委根据有关规定组织开展的基础设施REITs试点项目。

　　五、本公告自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

财政部税务总局

2022年1月26日

财政部税务总局公告2022年第3号学习笔记

　　不动产投资信托基金，Real Estate Investment Trusts，简称REITs。

　　一、什么是基础设施REITs

　　《中国证监会国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发[2020]40号)规定，“---基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。---试点初期，由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证监会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。公开募集基础设施证券投资基金符合《证券法》《证券投资基金法》规定的，可以申请在证券交易所上市交易。”

　　基础设施公募REITs基本特点：

　　所有权或经营权：基金通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利。

　　运营管理：基金管理人主动运营管理基础设施项目，获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。

　　基金投向：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。

　　强制分配：采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　基础设施REITs试点项目应符合以下条件：

　　项目权属清晰：已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。

　　PPP项目：应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。

　　运营现状：具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

　　发起人及项目公司：发起人(原始权益人)及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

　　国家发展和改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金[REITs]试点工作的通知(发改投资[2021]958号)

　　关于印发上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金(REITs)发展新高地实施意见的通知(沪发改规范[2021]6号)

　　二、3号公告明确的是企业所得税问题

　　(一)设立前

　　1、相关方：原始权益人、项目公司;

　　2、交易：原始权益人，划转资产+取得项目公司股权;项目公司，取得资产;

　　3、特殊性税务处理：不确认所得，不征收企业所得税。

　　原始权益人取得项目公司股权、项目取得的资产=基础设施资产的原计税基础;

　　例1：2021年11月，为设立基础设施REITs，甲公司将港口项目原账面归集的1亿元，成立项目公司乙，甲持有乙公司100%股权。该项资产市场估值1.5亿元，不考虑其他因素。

　　甲股权计税基础为1亿元，乙公司资产计税基础1亿元。

　　4、不需具备企业重组业务企业所得税特殊性税务处理的条件;

　　5、3号公告第一条，仅限于为设立基础设施REITs的交易;

　　6、除REITs之外的以上交易，仍应适用企业重组等相关业务的税务规定;

　　思考：假设REITs发行失败的，以上交易能否适用3号公告第一条的特殊性税务处理?

　　(二)设立阶段

　　1、相关方：原始权益人(持股方)、项目公司(资产实体方)、基础设施REITs(基金);

　　2、交易：原始权益人，转让股权+部分持有REITs份额+转让REITs份额;基础设施REITs，受让股权;

　　3、原始权益人纳税义务递延：

　　1)原始权益人转让股权资产评估增值，递延至完成募资并取得股权转让款时。

　　例2：续例1，2022年元月，甲公司转让乙公司100%股权给REITs，双方确认资产评估增值5000万元，约定按1.5亿支付股权对价。

　　2022年10月，REITs完成募资并支付股权转让款1.5亿：甲公司应确认所得5000万，依规缴纳企业所得税。

　　2)战略配售自持的REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时。

　　例3：续例2，假设REITs份额1亿份，2022年10月，甲公司战略配售10%自持1000万份：

　　2022年10月确认资产转让评估增值的所得=5000万*90%

　　例4：续例3，假设，2023年6月，甲公司全部转让自持的1000万份：

　　2023年6月确认资产转让评估增值的所得=5000万*10%

　　思考：转让基金的所得，依规缴纳企业所得税;持有期间取得的分配收入，因其属于公募基金，暂不征收企业所得税?

　　3)原始权益人转让配售+增持的REITs份额：先进先出

　　例5：续例4，2022年10月，甲公司配售1000万份。2022年12月二级市场认购500万份。2023年6月，甲公司转让1000万份，视为对战略配售份额的转让，确认资产转让评估增值的所得500万。

　　三、执行期限

　　自2021年1月1日起实施。2021年1月1日前发生的符合本公告规定的事项，可按本公告规定享受相关政策。

　　实际上并没有执行期限，只要是基础设施REITs试点项目，无论何时，都可以按本规定执行。

　　假设，原始权益人自持REITs份额未转让，但对应资产评估增值部分已确认所得缴税的，能否申请退税?

　　来源：税白天下作者：罗秋生

公募REITs研究：试点税收政策

　　2022年1月26日财政部、税务总局发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》(财政部税务总局公告2022年第3号)(以下简称“3号公告”)，公募REITs试点税收政策正式出台。“大队长金融”公众号第一时间推出了深度解读《没那么简单|深读REITs税收新规》(以下简称“解读”) ，本文在解读基础之上，希冀进一步探讨税收新政策对交易结构的影响。

　　解读中已提出之见解在本文中不再重复，请读者自行阅读。

　　01、税收优惠是否可以分阶段适用?

　　从3号公告行文来看，税收新政策可主要惠及两个阶段：重组阶段(即3号公告所述设立REITs前)、REITs设立阶段(重点在于交割)。

　　不同阶段针对的交易行为可见下图：

　　实践中，重组阶段基础设施资产的剥离并非必经阶段。见下图：

　　部分基础设施项目原本就由单独设立的项目公司直接持有，但在资产注入REIT环节时，可能因资产转让评估增值。此情形应理解为可单独适用3号公告第二条所述REITs设立阶段的税收优惠。

　　此外，实践中原始权益人的资产持有结构情况各有不同，具体重组模式可能会采取分立、换股、非货币出资等，似无必要假定重组模式整齐划一，只是选择以3号公告第一条规定的重组模式(见下文)可以确定性地享受重组阶段的税收优惠。

　　换言之，3号公告第一条所述之重组仅为重组阶段可适用税收优惠政策，不构成后续设立阶段税收优惠的前提条件。

　　02、重组阶段的划转安排

　　就重组阶段的划转模式，3号公告并未作出具体规定。如参照《财政部国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》(财税〔2014〕109号，以下简称“109号文”)和《国家税务总局关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》(国家税务总局公告2015年第40号)(以下简称“40号公告”)[1]，符合递延纳税条件的划转模式分为：一种有偿划转 (母划子)和三种无偿划转(母划子、子划母及子划子)。

　　3号公告第一条的表述“原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理”，比较符合文意的安排，属于40号公告第一条第(一)款规定的“母公司向子公司按账面净值划转其持有的股权或资产，母公司获得子公司100%的股权支付”的有偿划转安排。

　　若按此进行严格解释，为适用3号公告之目的，目前部分已上市REITs的结构在未来的类似交易中可能需要进行调整。例如，中金普洛斯REIT(SH.508056)，原始权益人定义为普洛斯中国控股有限公司，而直接持有相关项目公司股权的公司为其附属公司。

　　尽管如此，如前所述，109号文和/或40公告所规定的特殊性税务处理的适用条件(包括对于划转模式的界定)是否应全部或部分适用于3号公告，目前并没有明确规定，实践中可能存在不同理解。因此，3号公告所述的原始权益人因划转基础设施资产取得的项目公司股权，若可以扩大解释涵盖间接取得的股权，则可为交易结构安排提供更多的灵活性。

　　03、原始权益人的递延纳税

　　3号公告第二条规定了原始权益人可以就转让给公募REIT的资产增值部分享有延迟纳税。

　　根据证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》第十八条的规定，原始权益人的战略配售义务可通过自身及其同一控制下的关联方满足。在相关战略配售义务通过其同一控制下的关联方(而非其自身)满足的情况下，原始权益人是否可以依然享受3号公告的延迟纳税优惠?

　　不确定性很高，预计会很难说服相关税务部门。

　　之所以有原始权益人战投份额的存在，主要是因为公募基础设施REITs的法律形式为公募基金，公募基金设立时份额须以现金认购;而原始权益人的战投份额本来应该通过向REITs转让资产所有权换来。原始权益人实质是通过REITs继续持有相关基础设施资产的部分权益，穿透看并未100%转让。

　　以美国UPREIT为例(见下图)，不动产的所有人以不动产的所有权换取REIT下属运营合伙企业的OP Units，享有转换为REIT份额的权利。未进行转换之前，针对未转换的OP Units，可享受延迟纳税的优惠。UPREIT的结构因不需考虑现金认购因素，相对比较直观：延迟纳税的税收优惠给予的对象应为不动产的原所有人。

　　其实3号公告已经给予了原始权益人比之UPREIT更为优惠的安排。UPREIT结构下，不动产原所有权人持有的OP Units一旦转换为REIT份额须立即缴税，而3号公告仅要求原始权益人在二级市场卖出战投份额获得现金时方产生所得税缴纳义务。原始权益人可以在战投份额解禁后以质押贷款的方式继续享受税收优惠。

　　04、一个简化版示例

　　我们制作了一个简化交易条件的假想示例，方便观察3号公告的适用[2]。

　　A - 初始资产负债表

　　假设拟设立公募基础设施REIT将收购原始权益人持有的某单一资产(以下“目标资产”)。原始权益人拟将目标资产剥离至一家新设项目公司。