国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见

国办发〔2022〕19号            2022-5-19

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　经过多年投资建设，我国在基础设施等领域形成了一大批存量资产，为推动经济社会发展提供了重要支撑。有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，推动高质量发展，经国务院同意，现就进一步盘活存量资产、扩大有效投资提出以下意见。

　　一、聚焦盘活存量资产重点方向

　　(一)重点领域。一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。

　　(二)重点区域。一是推动建设任务重、投资需求强、存量规模大、资产质量好的地区，积极盘活存量资产，筹集建设资金，支持新项目建设，牢牢守住风险底线。二是推动地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，加快盘活存量资产，稳妥化解地方政府债务风险，提升财政可持续能力，合理支持新项目建设。三是围绕落实京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展等区域重大战略以及推动海南自由贸易港建设等，鼓励相关地区率先加大存量资产盘活力度，充分发挥示范带动作用。

　　(三)重点企业。盘活存量资产对参与的各类市场主体一视同仁。引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。鼓励民营企业根据实际情况，参与盘活国有存量资产，积极盘活自身存量资产，将回收资金用于再投资，降低企业经营风险，促进持续健康发展。

　　二、优化完善存量资产盘活方式

　　(四)推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。

　　(五)规范有序推进政府和社会资本合作(PPP)。鼓励具备长期稳定经营性收益的存量项目采用PPP模式盘活存量资产，提升运营效率和服务水平。社会资本方通过创新运营模式、引入先进技术、提升运营效率等方式，有效盘活存量资产并减少政府补助额度的，地方人民政府可采取适当方式通过现有资金渠道予以奖励。

　　(六)积极推进产权规范交易。充分发挥产权交易所的价值发现和投资者发现功能，创新交易产品和交易方式，加强全流程精细化服务，协助开展咨询顾问、尽职调查、方案优化、信息披露、技术支撑、融资服务等，为存量资产的合理流动和优化配置开辟绿色通道，推动存量资产盘活交易更加规范、高效、便捷。采取多种方式加大宣传引导力度，吸引更多买方参与交易竞价。

　　(七)发挥国有资本投资、运营公司功能作用。鼓励国有企业依托国有资本投资、运营公司，按规定通过进场交易、协议转让、无偿划转、资产置换、联合整合等方式，盘活长期闲置的存量资产，整合非主业资产。通过发行债券等方式，为符合条件的国有资本投资、运营公司盘活存量资产提供中长期资金支持。

　　(八)探索促进盘活存量和改扩建有机结合。吸引社会资本参与盘活城市老旧资产资源特别是老旧小区改造等，通过精准定位、提升品质、完善用途等进一步丰富存量资产功能、提升资产效益。因地制宜积极探索污水处理厂下沉、地铁上盖物业、交通枢纽地上地下空间综合开发、保障性租赁住房小区经营性公共服务空间开发等模式，有效盘活既有铁路场站及周边可开发土地等资产，提升项目收益水平。在各级国土空间规划、相关专项规划中充分考虑老港区搬迁或功能改造提升，支持优化港口客运场站规划用途，实施综合开发利用。

　　(九)挖掘闲置低效资产价值。推动闲置低效资产改造与转型，依法依规合理调整规划用途和开发强度，开发用于创新研发、卫生健康、养老托育、体育健身、休闲旅游、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能。支持金融资产管理公司、金融资产投资公司以及国有资本投资、运营公司通过不良资产收购处置、实质性重组、市场化债转股等方式盘活闲置低效资产。

　　(十)支持兼并重组等其他盘活方式。积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。在符合反垄断等法律法规前提下，鼓励行业龙头企业通过兼并重组、产权转让等方式加强存量资产优化整合，提升资产质量和规模效益。通过混合所有制改革、引入战略投资方和专业运营管理机构等，提升存量资产项目的运营管理能力。

　　三、加大盘活存量资产政策支持

　　(十一)积极落实项目盘活条件。针对存量资产项目具体情况，分类落实各项盘活条件。对产权不明晰的项目，依法依规理顺产权关系，完成产权界定，加快办理相关产权登记。对项目前期工作手续不齐全的项目，按照有关规定补办相关手续，加快履行竣工验收、收费标准核定等程序。对项目盘活过程中遇到的难点问题，探索制定合理解决方案并积极推动落实。

　　(十二)有效提高项目收益水平。完善公共服务和公共产品价格动态调整机制，依法依规按程序合理调整污水处理收费标准，推动县级以上地方人民政府建立完善生活垃圾处理收费制度。建立健全与投融资体制相适应的水利工程水价形成机制，促进水资源节约利用和水利工程良性运行。对整体收益水平较低的存量资产项目，完善市场化运营机制，提高项目收益水平，支持开展资产重组，为盘活存量资产创造条件。研究通过资产合理组合等方式，将准公益性、经营性项目打包，提升资产吸引力。

　　(十三)完善规划和用地用海政策。依法依规指导拟盘活的存量项目完善规划、用地用海、产权登记、土地分宗等手续，积极协助妥善解决土地和海域使用相关问题，涉及手续办理或开具证明的积极予以支持。坚持先规划后建设，对盘活存量资产过程中确需调整相关规划或土地、海域用途的，应充分开展规划实施评估，依法依规履行相关程序，确保土地、海域使用符合相关法律法规和国土空间用途管制要求。

　　(十四)落实财税金融政策。落实落细支持基础设施REITs有关税收政策。对符合存量资产盘活条件、纳税金额较大的重点项目，各级税务机关做好服务和宣传工作，指导企业依法依规纳税，在现行税收政策框架下助力盘活存量资产。支持银行、信托、保险、金融资产管理、股权投资基金等机构，充分发挥各自优势，按照市场化原则积极参与盘活存量资产。鼓励符合条件的金融资产管理公司、金融资产投资公司通过发行债券融资，解决负债久期与资产久期错配等问题。加强投融资合作对接，积极向有关金融机构推介盘活存量资产项目。

　　四、用好回收资金增加有效投资

　　(十五)引导做好回收资金使用。加强对盘活存量资产回收资金的管理，除按规定用于本项目职工安置、税费缴纳、债务偿还等支出外，应确保主要用于项目建设，形成优质资产。鼓励以资本金注入方式将回收资金用于具有收益的项目建设，充分发挥回收资金对扩大投资的撬动作用。对地方政府债务率较高、财政收支平衡压力较大的地区，盘活存量公共资产回收的资金可适当用于“三保”支出及债务还本付息。回收资金使用应符合预算管理、国有资产监督管理等有关政策要求。

　　(十六)精准有效支持新项目建设。盘活存量资产回收资金拟投入新项目建设的，优先支持综合交通和物流枢纽、大型清洁能源基地、环境基础设施、“一老一小”等重点领域项目，重点支持“十四五”规划102项重大工程，优先投入在建项目或符合相关规划和生态环保要求、前期工作成熟的项目。有关部门应加快相关项目审批核准备案、规划选址、用地用海、环境影响评价、施工许可等前期工作手续办理，促进项目尽快落地实施、形成实物工作量。

　　(十七)加强配套资金支持。在安排中央预算内投资等资金时，对盘活存量资产回收资金投入的新项目，可在同等条件下给予优先支持;发挥中央预算内投资相关专项示范引导作用，鼓励社会资本通过多种方式参与盘活国有存量资产。对回收资金投入的新项目，地方政府专项债券可按规定予以支持。鼓励银行等金融机构按照市场化原则提供配套融资支持。

　　五、严格落实各类风险防控举措

　　(十八)依法依规稳妥有序推进存量资产盘活。严格落实防范化解地方政府隐性债务风险的要求，严禁在盘活存量资产过程中新增地方政府隐性债务。坚持市场化法治化原则，严格落实国有资产监督管理规定，做好财务审计、资产评估、决策审批等工作，除相关政策规定的情形外，应主要通过公共资源交易平台、证券交易所、产权交易所等公开透明渠道合理确定交易价格，严防国有资产流失。充分保障债权人的合法权益，避免在存量资产转让过程中出现债权悬空。多措并举做好职工安置，为盘活存量资产创造良好条件和氛围。所有拟发行基础设施REITs的项目均应符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求，保障项目质量，防范市场风险。

　　(十九)提升专业机构合规履职能力。严格落实相关中介机构自律规则、执业标准和业务规范，推动中介机构等履职尽责，依法依规为盘活存量资产提供尽职调查、项目评估、财务和法律咨询等专业服务。积极培育为盘活存量资产服务的专业机构，提高专业化服务水平。对违反相关法律法规的中介机构依法追责。

　　(二十)保障基础设施稳健运营。对公共属性较强的基础设施项目，在盘活存量资产时应处理好项目公益性与经营性的关系，确保投资方在接手后引入或组建具备较强能力和丰富经验的基础设施运营管理机构，保持基础设施稳健运营，切实保障公共利益，防范化解潜在风险。推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制，更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用，保障基金存续期间项目持续稳定运营。

　　六、建立工作台账强化组织保障

　　(二十一)实行台账式管理。全面梳理各地区基础设施等领域存量资产情况，筛选出具备一定盘活条件的项目，建立盘活存量资产台账，实行动态管理。针对纳入台账项目的类型和基本情况，逐一明确盘活方案，落实责任单位和责任人。地方各级人民政府要加强指导协调，定期开展项目调度，梳理掌握项目进展情况、及时解决存在问题，调动民间投资参与积极性。

　　(二十二)建立健全协调机制。由国家发展改革委牵头，会同财政部、自然资源部、住房城乡建设部、人民银行、国务院国资委、税务总局、银保监会、证监会等部门，加强盘活存量资产工作信息沟通和政策衔接，建立完善工作机制，明确任务分工，做好指导督促，协调解决共性问题，形成工作合力，重大事项及时向党中央、国务院报告。各地区建立相关协调机制，切实抓好盘活存量资产、回收资金用于新项目建设等工作。

　　(二十三)加强督促激励引导。对盘活存量资产、扩大有效投资工作成效突出的地区或单位，以适当方式积极给予激励;对资产长期闲置、盘活工作不力的，采取约谈、问责等方式，加大督促力度。适时将盘活存量资产、扩大有效投资有关工作开展情况作为国务院大督查的重点督查内容。研究将鼓励盘活存量资产纳入国有企业考核评价体系。对地方政府债务率较高的地区，重点督促其通过盘活存量资产降低债务率、提高再投资能力。当年盘活国有存量资产相关情况，纳入地方各级政府年度国有资产报告。

　　(二十四)积极开展试点探索。根据实际工作需要，在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目，并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构，开展试点示范，形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验，因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施，防止“一哄而上”。

　　国务院办公厅

　　2022年5月19日

　　(此件公开发布)

安永解析国办发19号文：公募REITs专篇

安永EY          2022-07-21

　　前言

　　在过去几十年里，投资在我国的经济发展中扮演了重要角色，政府为主导的投资行为在基础设施和公共服务领域形成了大量的存量资产。这些资产在保障地方经济发展、提供公共服务等方面发挥了巨大作用，但部分资产也面临债务偿还压力，运营效率不高及市场化程度较低等问题。

　　当前经济下行压力增大和受国内外疫情影响，消费和外贸短时间内较难出现爆发式增长，投资是当前环境下带动经济增长的重要抓手。面对当前财政收入增速不足的现实情况，在党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署下，盘活基础设施领域的沉淀资金并形成再投资能力是缓解公共财政压力、防控政府债务风险、降低企业负债、提高运作效率、实现基建投资可持续增长的重要举措。

　　2022年5月，国务院办公厅发布了《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(国办发〔2022〕19号，以下简称“19号文”或“《意见》”)，以推动盘活存量资产、扩大有效投资为目的。19号文指出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升基础设施和长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产的运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平等具有重要意义。《意见》从盘活存量资产的重点方向、盘活存量资产方式、盘活存量资产政策支持、回收资金的使用要求和风险防控举措等方面对存量资产盘活工作提出了系统性的指导意见。

　　根据19号文的要求，存量资产盘活的主要方式包括发行基础设施公募REITs、政府与社会资本合作(PPP)模式以及通过交易、整合等方式优化国有企业资本配置。《意见》也提出要探索促进盘活存量和改扩建有机结合以及挖掘闲置低效资产价值。通过上述方式的运作，一方面可以丰富存量资产功能，赋予存量资产新的价值，另一方面可以有效提升资产或者项目的收益水平。

　　本系列文章将分别对以上三种方式盘活存量资产的特点、运作模式及要点进行阐述。

　　本篇文章将对基础设施公募REITS的重点方向、发行条件、分配现金流编制相关要点进行分析。

　　公募REITs盘活存量资产的重点方向

　　从领域来看，19号文在《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资〔2021〕958号文，下文简称“958号文”)的基础上，新提出了聚焦存量和改扩建有机结合的项目资产以及长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，潜在的项目范围持续扩大。

　　重点区域方面，19号文在958号文明确的REITs试点重点支持区域的基础上，补充了两类地区，更加强调支持新项目建设、缓解地方政府债务压力的目的性。

　　重点企业方面，19号文强调对参与的各类市场主体一视同仁，重点支持存量资产较多、建设任务重、负债率较高的国有企业，鼓励民营企业根据实际情况参与盘活国有存量资产、积极盘活自身存量资产。预计将有越来越多的民营企业成为公募REITs的原始权益人。

　　公募REITs发行条件

　　公募REITs是基础设施项目的重要退出通道，能够间接拉动基础设施项目的投融资，形成良性循环。作为存量资产盘活的重要方式，19号文第四条指出：

　　“推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)健康发展。进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求。建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。研究推进REITs相关立法工作。”

　　该表述进一步放宽了公募REITs项目发行上市的条件。根据958号文对公募REITs项目试点年限的要求，项目运营时间原则上不低于3年，对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。19号文进一步强调灵活合理确定运营年限，对于保障性租赁住房、新能源发电等项目，通常能较快进入稳定运营产生稳定现金流，可灵活合理确定运营年限。

　　同时，958号文要求项目收益来源持续稳定且合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流的提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流的提供方较少的，要求重要现金流方应当资质优良，财务情况稳健。19号文则指出可进一步灵活合理确定收益集中度要求。以保障性租赁住房为例，如果与某些重点租户签订了长期租赁协议，则收益集中度要求可适当放宽。

　　19号文提出要建立健全的扩募机制，首次提出要探索建立多层次基础设施REITs市场。扩募机制有利于已上市的运营主体依托市场机制增发份额收购资产，将会使更多的优质存量资产进入资本市场。预计未来外部资产的收购将成为公募REITs市场发展的重要途径。

　　公募REITs可供分配现金流编制

　　可供分配现金流是评估公募REITs投资价值及回报的重要指标，用当期可供分配现金除以基金的初始规模(上市发行后则除以基金于基准日的市场价值)即为当期的可供分配现金流分派率。可供分配现金流一直以来受到监管机构以及广大投资者的密切关注，在《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》等政策文件中曾多次提及可供分配现金流的测算要求。

　　相关文件指出，在申请注册公募REITs时，基金管理人需提交包含未来现金流合理预测和分析的尽职调查报告，以及经会计师事务所审核的模拟可供分配现金流测算报告。在公募REITs发售时，基金招募说明书中需披露基础设施项目的现金流测算分析。在基金存续期间，基础设施项目现金流相比预期减少10%及以上时，须依法编制发布临时公告，并在定期报告中披露实际现金流与预测现金流的差异情况。

　　同时，在国家发改委与证监会联合印发的《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》中提及，基础设施项目应满足“预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值)原则上不低于4%”的要求。

　　因此，可供分配现金流的测算是公募REITs项目发行阶段的重要一环。我们将从可供分配现金流的计算逻辑及报告编制要点两方面进行介绍。

　　供分配现金流的测算逻辑

　　公募REITs的交易结构通常涉及4个层面的主体，分别为底层基础设施项目层面、特殊目的载体(SPV)、资产支持专项计划(ABS)层面以及公募REITs基金层面。公募REITs的常规交易结构和现金流路径如下图所示：

　　底层基础设施项目运营产生的现金流在扣除未来合理的相关支出预留后，可通过分红或支付股东贷款利息的方式转移至上层公司。由于持有项目公司股权的SPV通常在交易架构完成后被项目公司反向吸收合并，合并完成后项目公司会直接以分红或支付利息的方式将收益分配给ABS;ABS在扣除相应税费、计划托管费、计划管理费等费用后将收益分配给公募REITs基金;最终公募REITs基金在支付税费、公募基金管理费和基金托管费等费用后，将剩余的可供分配金额分派公众投资者。

　　根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》及交易所发布的可供分配金额测算报告内容与格式参考，可供分配金额是在公募REITs基金合并层面的净利润基础上进行合理调整后的金额。在计算可供分配现金流时，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，随后在EBITDA的基础上调整得到本期可供分配金额。

　　其中，从合并净利润加回的折旧摊销金额，应包括底层基础设施项目评估增值额在未来每年的折旧摊销金额。从合并净利润加回的利息支出以及在计算可供分配金额时从EBITDA调减的利息，为外部债务的利息支出，而非股东贷款的利息支出。

　　未来合理的相关支出预留，除应预留可覆盖未来合理期限内运营所需支出的现金外，还需要考虑一些不可分配的现金，例如保障性租赁住房项目收取的租客押金等。

　　值得注意的是，项目公司通过分红进行收益分配时，会同时受到可供分配利润和可供分配现金流的限制。考虑到基础设施项目通常具有大量固定资产或无形资产，折旧摊销金额较大，同时公司法对于法定盈余公积金提取也有一定要求，因此项目公司账面现金无法通过分红全部提取。在这种情况下，采用支付股东贷款利息的方式不仅可以较早地回收现金，还可以产生税前抵扣，在税务成本方面优于分红，因此实务中基金层面的所有现金将从项目公司以股东贷款利息及偿付本金的方式进行抽取。由于现行税收政策规定非金融企业支付给关联方的利息支出，对应不超过2:1的债股比的部分可以抵扣所得税，为降低企业税负压力，通常按照此债股比搭建资本结构。

　　现金流测算的关注要点

　　综合相关政策要求以及安永的经验，我们总结了以下现金流测算的关注要点：

　　在进行现金流测算时，对于特许经营权类的项目，需注意预测年限不应超过其特许经营权期限，对于产权类项目，则没有明确的期限要求。

　　在现金流来源方面，现有政策文件要求基础设施项目收益来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入，政府补贴无法作为主要的现金流来源。

　　在现金流的合理预测方面，应注意财务预测的合理性和审慎性。产权类的项目通常参考签约合同及市场环境，结合历史状况进行分析预测。特许经营权类的项目则通常可参考相关协议文件中关于价格和服务量/使用量的约定。对于没有保底量的项目来说，收入通常取决于服务量/使用量的多少，因此需结合历史期间稳定运营后的现金流情况及行业经验，考虑市场趋势对项目服务量/使用量的影响。

　　以下以产权类及特许经营权类项目为例，阐述进行可供分配现金流测算时需关注的事项：

　　可供分配金额测算报告的编制要点

　　在公募REITs申请发行阶段，基金管理人需出具经会计师事务所审核的模拟测算现金流测算报告。报告整体结构如下：

　　报告应披露基金预计发行日起一年一期的预测可供分配金额计算表、预测合并利润表以及预测合并现金流量表。同时，在报告附注中需要对以下内容进行说明：

　　(1)基金及基础设施项目的基本情况：包括基金名称、基金类型、募集规模、交易安排及所投资基础设施项目等基本要素;基础设施项目所在地、所处行业、资产范围、产品或服务内容、权属或经营资质期限(如有)、收入来源等。

　　(2)编制基础：基金管理人应明确根据《证券投资基金法》、《证券法》、《企业会计准则》、《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引(试行)》等政策法规，编制可供分配测算报告。基金管理人应说明测算期间的起止日，测算期限不超过2年且不晚于第二年年度最后一日。

　　(3)会计政策及会计估计：基金管理人应说明编制测算报告所采用的会计政策及会计估计，所采用的会计政策及会计估计应当遵循国家现行的法律、法规、企业会计准则的规定。

　　(4)税项：适用的税项、税率及纳税基础。

　　(5)可供分配金额测算的基本假设：假设现行法律、法规、税收政策、市场情况等不会发生重大变化。若是基本假设前提发生变化，应相应调整预测结论。

　　(6)可供分配金额测算的特定假设：基金管理人应就基金的募集情况、预测合并利润表、预测合并现金流量表及可供分配金额计算表的测算基础做出特定假设，例如项目收入、各项成本、税费的重要假设参数、公允价值变动损益和资产减值损失等。产业园、仓储物流、数据中心等依托租赁收入的基础设施项目，重要参数至少应包括预测出租率、租金价格、收缴率等;收费公路、污水处理等依托收费收入的基础设施项目，重要参数至少应包括预测主要产品或服务价格、销售数量等。

　　(7)测算说明：基金管理人应就合并利润表、合并现金流量表及可供分配金额计算表中的重要项目进行解释说明。例如合并利润表收入、成本和税费的主要构成，可供分配额金额计算表中未来支出预留等重要调节项的构成及依据等。

　　(8)影响预测结果实现的主要风险因素及对策(如有)：基金管理人可评估影响实现结果的主要风险因素，例如经营风险、市场风险、信用风险、流动性风险等并制定应对策略。

　　(9)敏感性分析(如有)：基金管理人可结合实际情况评估影响未来可供分配金额的主要因素，并进行敏感性分析。

　　结语

　　“19号文”进一步扩大了其潜在标的范围，一定程度上放宽了公募REITs发行的条件，并提出要完善相关税收政策及风险防控举措。预计在19号文的助推下，中国公募REITs市场将迎来长足的发展。

　　本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。