国家税务总局广东省税务局关于征求《广东省“三旧"改造税收指引(征求意见稿)》意见的函

粤税函[2019]889号      2019-11-14

广东省财政厅、广东省自然资源厅:

　　"三旧"改造是我省推进节约集约用地示范省建设，全面推进土地供给侧结构性改革，深入实施粤港澳大湾区建设的重大战略部署。按照《广东省人民政府关于深化改革加快推动"三旧"改造促进高质量发展的指导意见》 (粤府[2019]71号)要求，在前期与贵单位认真调查研究基础上，我局草拟了《广东省"三旧"改造税收指引(征求意见稿) 》，现发给你们征求意见，请于11 月20 日前回复修改意见，无意见的也请一并回复。

　　联系人:省税务局财产和行为税处 田亮昌 020-87576697

　　传真号码: 020- 38358253

　　附件: (广东省"三旧"改造税收指引(征求意见稿) )

　　国家税务总局广东省税务局

　　2019年11月14日

广东省"三旧"改造税收指引(征求意见稿)

　　国家税务总局广东省税务局 广东省自然资源厅 广东省财政厅　2019年11月

　　目录

　　第一大类:政府主导模式

　　1 收储模式

　　1.1情况描述

　　1.2 典型案例

　　1.3税务事项处理意见

　　2 统租模式

　　2.1 情况描述

　　2.2 典型案例

　　2.3税务事项处理意见

　　3 综合整治模式

　　3.1 情况描述

　　3.2 典型案例

　　3.3 税务事项处理意见

　　4 合作改造模式

　　4.1 情况描述

　　4.2 典型案例

　　4 .3税务事项处理意见

　　第二大类:市场方主导模式

　　5 农村集体自行改造

　　5.1 情况描述

　　5 . 2 典型案例

　　5.3 税务事项处理意见

　　6 村企合作改造

　　6.1 模式之一:土地整理后出让

　　6. 1.1情况描述

　　6. 1.2 典型案例

　　6. 1.3税务事项处理意见

　　6.2 模式之二:土地整理后租赁经营

　　6.2.1 情况描述

　　6.2.2 典型案例

　　6.2 .3税务事项处理意见

　　6.3 模式之三:土地整理后以复建地块集中安置

　　6.3.1 情况描述

　　6.3.2 典型案例

　　6.3 .3税务事项处理意见

　　6 .4模式之四:土地整理后回购物业

　　6 .4.1 典型案例

　　6.4.2 税务事项处理意见

　　6.5 模式之五:土地整理后合作经营

　　6.5.1 情况描述

　　6.5.2 典型案例

　　6.5 .3税务事项处理意见

　　7 企业自改模式

　　7.1 情况描述

　　7.2 典型案例

　　7.3 税务事项处理意见

　　8 企业收购改造模式

　　8.1 情况描述

　　8.2 典型案例

　　8 .3税务事项处理意见

　　9 单一主体归宗改造模式

　　9.1 情况描述

　　9.2 典型案例

　　9.3 税务事项处理意见

　　10 土地置换改造模式

　　10.1 情况描述

　　10.2 典型案例

　　10 .3税务事项处理意见

　　根据我省现行"三旧"改造模式发展情况，国家税务总局广东省税务局、广东省自然资源厅、广东省财政厅对《广东省"三旧"改造税收指引》 (粤地税发[2017]68号印发)进行修订，形成《广东省"三旧"改造税收指引(2019 年修订版) 》。

　　本指引共覆盖我省现行的两大类共十种"三旧"改造模式。其中，第一大类政府主导模式分为2收储、统租、综合整治、合作改造四种模式;第二大类市场方主导模式分为:农村集体自行改造、村企合作、企业自改、企业收购改造、单一主体归宗改造、土地置换改造六种模式。

　　本指引基于每种模式的典型案例，梳理"三旧"改造过程中涉及的增值税、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税和个人所得税等税种相关税务处理事项，用于指导"三旧"改造项目的涉税管理。本指引未尽事宜按照税收法律、法规及相关规定执行。今后国家和省有新规定的按新规定执行。

第一大类 政府主导模式

　　1 收储模式

　　1. 1 情况描述

　　收储模式是指政府征收(含征收农村集体土地及收回国有土地使用权等情况，下同)、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。

　　1.2 典型案例

　　A 市某旧厂房拆除重建改造项目，原厂房用地由政府收回后以公开出让方式引入投资者进行改造。具体为:

　　一、政府依照国土空间规划，按照法定程序，收回原厂房用地，并向原厂房权属人(被征收方)支付补偿(货币、土地置换、房产置换等多种补偿方式)。

　　二、经政府委托的施工企业对该土地进行建筑物拆除、土地平整等整理工作后，政府通过公开方式出让土地。

　　三、某商业地产公司(受让方〉竟得土地后，向政府支付土地出让价款，并将该项目打造成为大型城市商业综合体。

　　1.3 税务事项处理意见

　　1.3.1 征收方式收储

　　该典型案例税务事项涉及四个纳税人，分别是被征收方、征地拆迁方、土地受让方和工程施工方。涉及主要税种包括增值税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、企业所得税、个人所得税。其中在土地征收环节，增值税、土地增值税、契税和个人所得税可享受相关税收优惠政策。

　　1.3. 1. 1 被征收方〈原权属人〉

　　被征收方的厂房用地被政府征收(收回)，并取得货币或实物补偿。

　　一、增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。

　　被征收方的士地被政府征收(收回)，属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，取得货币或其他经济利益，按规定可免征增值税。

　　被征收方的土地被政府征收(收回)时，如地上附着物(包括不动产) 一并被征收并取得经济利益，应根据现行规定按对应税目缴纳增值税。

　　二、土地增值税

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 (财法字[1995]6号)第十二条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。

　　三、契税

　　(一)根据《广东省契税实施办法》(广东省人民政府令第41号)第八条第(四)项及《关予解释(广东省契税实施办法)第八条第四项的批复》) (粤府函[2007]127号)规定，被征收方的土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，异地或原地重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税;超出的部分应按规定缴纳契税。

　　(二)根据《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税[2012]82号)第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税:购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

　　居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税:缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　四、企业所得税

　　(一)符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》 (国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》 (国家税务总局公告2013年第11号)规定处理:企业应当就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事工页，单独进行税务管理和核算。在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　(二)不符合政策性搬迁规定情形的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理:取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。

　　五、个人所得税

　　根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 (财税[2005]45号)规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　1.3.1.2 征地拆迁方(政府〉

　　政府(含具体征收实施单位)直接征收土地房屋，并向被征收方支付货币或实物补偿。

　　一、增值税

　　政府(含具体征收实施单位)向被征收方提供非货币形式的补偿，应按现行规定缴纳增值税。

　　二、土地增值税

　　政府以房产补偿被征收方，应按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定缴纳土地增值税。

　　三、企业所得税

　　拆迁方如为政府职能部门，不涉及企业所得税。政府部门以外其他机构因拆迁行为取得收入作为应税收入缴纳企业所得税，支付的补偿在税前扣除。

　　1.3.1.3 受让方

　　受让方以出让方式取得土地使用权。

　　一、增值税

　　受让方以出让方式取得土地使用权，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》 (国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。

　　二、契税

　　(一)根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》 (财税[2004]134号)规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

　　( 二)根据《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》 (国税函[2009]603号)规定，通过招标、拍卖或者挂牌程序承受国有土地使用权的，对承受者应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

　　三、城镇土地使用税

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税:合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　四、企业所得税

　　受让方可根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》 (国税发[2009]31号)规定，取得土地使用权所发生的支出作为土地开发成本支出进行税务处理。

　　1.3.1.4 工程施工方

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等劳务。

　　一、增值税

　　工程施工方提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。

　　二、企业所得税

　　根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，按规定缴纳企业所得税。企业从事上述劳务持续时间超过12 个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

　　1.3.2 收购方式收储

　　以收购方式储备土地的，原权属人按转让土地使用权(不动产)计算缴纳增值税及附加税费、企业所得税(个人所得税)、土地增值税和印花税。其�